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【优帕克观察】住房租赁市场若要健康,类REITs方向急需矫

2018-11-09

政策放开后,住房租赁市场的发展进入了加速通道。作为高效的融资方式,资产证券化对住房租赁的扶持作用不可小觑。其中,“类REITs”产品作为REITs(不动产投资信托基金,Real Estate Investment Trusts)的试点先行产品发挥了巨大作用。

所谓的REITs系产品是收购住房并出租经营,有助于消化住房市场库存,盘活存量住房并加以有效利用。REITs对推动不动产以及资本市场有双重作用,可实现不动产资产的金融化。在增速放缓时出台REITs,能够为行业发展提供新动能,提升同等财务支出下的回报。但由于我国目前在这方面的法律及金融环境尚未健全, “类REITs”成为了试点项目。

优帕克服务式公寓市场研究中心表示,从市场发展看,类REITs为住房租赁市场提供了特殊的融资渠道,加强了资产的流动性,对于行业发展有积极意义;从市场反响看,资本、企业、政府机构也都对类REITs寄予厚望;但实际操作中一些类REITs却跑偏了。当前市场中的类REITs产品中,一部分变成了“债务”、“杠杆”,更有甚者挂羊头卖狗肉,借道类REITs产品为房地产开发业务融资。

优帕克服务式公寓市场研究中心指出,真正的REITs系产品的基础资产应该是产权而非债权,可现今国内先行的一批REITs系产品中,从基础资产属性上看,多数轻资产运营商发行的资产证券化产品的基础资产主要以信托受益权为主,债权属性较强。而真正的REITs系产品应该着重于底层物业的产权,权益属性较强。

之所以会发生这种偏差,主要原因在于很多住房租赁市场的参与者依旧停留在以往的杠杆思维中,很多参与者还是想借助杠杆作用牟取暴利。

优帕克服务式公寓市场研究中心称,高杠杆对于任何一个行业而言都十分危险。今年下半年,杭州和上海已经相继爆出知名长租公寓服务商因为杠杆过高导致资金链断裂事件。一旦有利用类REITs产品加杠杆的服务商发生问题,其波及范围将更广、影响更大。

目前,我国正处在发展REITs的初期,未来类REITs产品转化为真正意义上的REITs产品是时代发展所趋。不过,无论是类REITs还是REITs都需要走正道,而非成为加杠杆的新工具。

2017年,一二线城市的租赁市场规模近7000亿元,2018已超万亿,预计2020年会上升至1.8万亿元。需求的高速增加需要充足的市场供给承接,而要完成这个任务则需要REITs系产品的助推。因此,REITs系产品回归正途刻不容缓。

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